Art.
43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a
prazo e preços certos, determinados ou determináveis,
mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas
as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito,
no mínimo de seis (seis) meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou compromissários,
dos prejuízos que a estes advierem do fato de não
se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente
a conclusão das obras, cabendo-lhe ação
regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber
a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física
ou jurídica, e não ser possível à
maioria prosseguir na construção das edificações,
os subscritores ou candidatos à aquisição
de unidades serão credores privilegiados pelas quantias
que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente
os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente
no que se refere à unidade do adquirente e às
partes comuns, modificar as especificações, ou
desviar-se do plano da construção, salvo autorização
unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições
de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda
no caso de elevação dos preços dos materiais
e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada
a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retardar-lhes
excessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo
para que no prazo mínimo de 30 (trinta) dias as reinicie
ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou penal que couber, sujeito à cobrança
executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se
aos interessados prosseguir na obra (Vetado).
Art.
44 - Após a concessão do "habite-se"
pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer (Vetado) a averbação da construção
das edificações, para efeito de individualização
e discriminação das unidades, respondendo perante
os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigação.
§ 1º - Se o incorporador não requerer a averbação
(Vetado) o construtor requerê-la-á (Vetado) sob
pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador
perante os adquirentes.
§ 2º - Na omissão do incorporador e do construtor,
a averbação poderá ser requerida por qualquer
dos adquirentes de unidade.
Art. 45 - É lícito ao incorporador recolher o
Imposto do Selo devido, mediante apresentação
dos contratos preliminares, até 10 (dez) dias a contar
do vencimento do prazo de carência a que se refere o Art.
34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo,
for denunciada a incorporação.
Art.
46 - Quando o pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário
e respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade
do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente
reter o pagamento das últimas prestações
anteriores à data-limite em que é lícito
pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso
o vendedor não apresente a quitação até
10 (dez) dias antes do vencimento das prestações
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte
do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção
pelo adquirente, esse ficará responsável, para
todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo,
adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos
que vier a sofrer o débito fiscal (Vetado).
Art.
47 - Quando se fixar no contrato que a obrigação
do pagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário, acréscimos
e adicionais devidos pelo alienante é transferida ao
adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal
obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido,
para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.
§ 2º - Havendo parcela restituível, a restituição
será feita ao adquirente, e, se for o caso, em nome deste
serão emitidas as Obrigações do Tesouro
Nacional a que se refere o Art. 4º da Lei número
4.357, de 16 de julho de 1964.
§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará
em aumento do preço de aquisição a circunstância
de obrigar-se o adquirente ao pagamento do Imposto sobre Lucro
Imobiliário, seus acréscimos e adicionais.
Capítulo III - Da Construção de Edificações
em Condomínio
Seção
I
Da Construção em Geral
Art. 48 - A construção de imóveis, objeto
de incorporação nos moldes previstos nesta Lei,
poderá ser contratada sob o regime da empreitada ou de
administração, conforme adiante definidos, e poderá
estar incluída no contrato com o incorporador (Vetado),
ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações
farão parte integrante e complementar do contrato.
§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo da
entrega das obras e as condições e formas de sua
eventual prorrogação.
Art.
49 - Os contratantes da construção, inclusive
no caso do Art. 43, para tratar de seus interesses, com relação
a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas
deliberações, desde que aprovadas por maioria
simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias
para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade
previsto na legislação.
§ 1º - As assembléias serão convocadas,
pelo menos, por um terço dos votos dos contratantes,
pelo incorporador ou pelo construtor, com menção
expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º - A convocação da assembléia
será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência
mínima de 5 (cinco) dias para a primeira convocação,
e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas as
convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no
mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação,
e com qualquer número, em segunda, sendo, porém,
obrigatória a presença, em qualquer caso, do incorporador
ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com metade
dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º - Na assembléia os votos dos contratantes
serão proporcionais às respectivas frações
ideais de terreno.
Art.
50 - Será designada no contrato de construção,
ou eleita em assembléia especial, devidamente convocada
antes do início da obra, uma Comissão de Representantes
composta de três membros pelo menos, escolhidos entre
os contratantes, para representá-los junto ao construtor
ou ao incorporador, no caso do Art. 43, em tudo que interessar
ao bom andamento da obra.
§ 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição
se comprovará com a ata da assembléia, devidamente
inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará
de pleno direito investida dos poderes necessários para
exercer todas as atribuições e praticar todos
os atos que esta Lei e o contrato de construção
lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado
pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem
nos direitos e obrigações destes.
§ 2º - A assembléia poderá revogar,
pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão
da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto
aos efeitos já produzidos.
§ 3º - Respeitados os limites constantes desta Lei,
o contrato poderá discriminar as atribuições
da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos
de seus membros, sua destituição e a forma de
preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação
de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação
de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno
direito, ao sub rogatário, salvo se este não o
aceitar.
§ 4º - Nas incorporações em que o número
de contratantes de unidades for igual ou inferior a três,
a totalidade deles exercerá, em conjunto, as atribuições
que esta Lei confere à Comissão, aplicando se,
no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art.
51 - Nos contratos de construção, seja qual for
seu regime, deverá constar expressamente a quem caberão
as despesas com ligações de serviços públicos,
devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis
à instalação, funcionamento e regulamentação
do condomínio.Parágrafo único. Quando o
serviço público for explorado mediante concessão,
os contratos de construção deverão também
especificar a quem caberão as despesas com as ligações
que incumbam às concessionárias, no caso de não
estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se
a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art.
52 - Cada contratante da construção só
será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia
com as obrigações assumidas, inclusive as relativas
à construção, exercendo o construtor e
o condomínio, até então, o direito de retenção
sobre a respectiva unidade; no caso do Art. 43, este direito
será exercido pelo incorporador.
Art.
53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional da
Habitação, promoverá a celebração
de contratos, com a Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABTN), no sentido de que esta, tendo em vista
o disposto na Lei número 4.150, de 21 de novembro de
1962, prepare, no prazo máximo de 120 (cento e vinte)
dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio
que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos
unitários de construção para uso dos sindicatos,
na forma do Art. 54;
II - critérios e normas para execução de
orçamentos de custo de construção, para
fins do disposto no Art. 59;
III - critérios e normas para avaliação
de custo global de obra, para fins da alínea h, do Art.
32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no Art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das
obras e o pagamento das prestações, que poderá
ser introduzido nos contratos de incorporação
inclusive para o efeito de aplicação do disposto
no § 2 do Art. 48.
§ 1º - O número de tipos padronizados deverá
ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos
especiais (subsolo, pilotis etc).;
b) o padrão da construção (baixo, normal,
alto), tendo em conta as condições de acabamento,
a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número
de elevadores e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela
ABNT, definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo
a abrir um crédito especial no valor de dez milhões
de cruzeiros, em favor do Banco Nacional da Habitação,
vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância
à ABNT, se necessário.
§ 3º - No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á
a atualização periódica das normas previstas
neste artigo, mediante remuneração razoável.
Art.
54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção
civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia
5 de cada mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais,
calculados com observância dos critérios e normas
a que se refere o inciso I do artigo anterior.
§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir
a obrigação prevista neste artigo deixará
de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão,
qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie
ou a que tenha direito.
§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato
estadual, o construtor usará os índices fixados
por outro sindicato estadual, em cuja região os custos
de construção mais lhe pareçam aproximados
dos da sua.
§
3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos
unitários a que se refere este artigo só poderão
ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos
desta Lei, se baseados em custos unitários relativos
ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção
II
Da Construção Por Empreitada
Art.
55 - Nas incorporações em que a construção
seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser
a preço fixo, ou a preço reajustável por
índices previamente determinados.
§ 1º - Na empreitada a preço fixo, o preço
da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo
efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º - Na empreitada a preço reajustável,
o preço fixado no contrato será reajustado na
forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função
da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º - Nos contratos de construção por
empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará
o andamento da obra e a obediência ao projeto e às
especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa dos
contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º - Nos contratos de construção fixados
sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão
de Representantes fiscalizará, também, o cálculo
do reajustamento.
§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o
montante do orçamento atualizado da obra, calculado de
acordo com as normas do inciso III do Art. 53, com base nos
custos unitários referidos no Art. 54, quando o preço
estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos
de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
Art.
56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada
a promover a venda de incorporação com construção
pelo regime de empreitada reajustável, em que conste
preço, serão discriminados explicitamente o preço
da fração ideal do terreno e o preço da
construção, com indicação expressa
da reajustabilidade.
§ 1º - As mesmas indicações deverão
constar em todos os papéis utilizados para a realização
da incorporação, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada
nos anúncios "classificados"
dos jornais.
Art.
57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preço
fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á,
no que couber, o disposto nos itens II, III, IV (Vetado) e VI
do Art. 43.
Seção
I
Da Construção Por Administração
Art.
58 - Nas incorporações em que a construção
for contratada pelo regime de administração, também
chamado "a preço de custo", será de
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento
do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos
referentes às transações ou aquisições
para construção, serão emitidos em nome
do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos,
para qualquer fim relacionado com a construção,
serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio
dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais
serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Art.
59 - No regime de construção por administração
será obrigatório constar do respectivo contrato
o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com
estrita observância dos critérios e normas referidos
no inciso II do Art. 53, e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
§ 1º - Nos contratos lavrados até o término
das funções, este montante não poderá
ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o
§ 3º do Art. 54.
§ 2º - Nos contratos celebrados após o término
das funções, este montante não poderá
ser inferior à última revisão efetivada
na forma do artigo seguinte.
§ 3º - Às transferências e sub-rogações
do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o
disposto neste artigo.
Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra
serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum
entre a Comissão de Representantes e o construtor. O
contrato poderá estipular que, em função
das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas
de contribuições quanto ao total, ao número,
ao valor e à distribuição no tempo das
prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração
de prestações, o novo esquema deverá ser
comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que deverão
ser efetuados os depósitos das primeiras prestações
alteradas.
Art.
61 - A Comissão de Representantes terá poderes
para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no
contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos
recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes,
aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação
respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras
dos materiais necessários à obra ou aos serviços
a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino,
modificações por ele solicitadas em sua respectiva
unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não
prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam
em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições
destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua
função representativa dos contratantes e fiscalizadora
da construção, e praticar todos os atos necessários
ao funcionamento regular do condomínio.
Art.
62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover
a venda de incorporação com construção
pelo regime de administração em que conste preço,
serão discriminados explicitamente o preço da
fração ideal de terreno e o montante do orçamento
atualizado do custo da construção, na forma dos
artigos 59 e 60, com a indicação do mês
a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado
a que se vincule o mesmo.
§ 1º - As mesmas indicações deverão
constar em todos os papéis utilizados para a realização
da incorporação, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada
nos anúncios "classificados"
dos jornais.
Capítulo IV - Das Infrações
Art. 63 - É lícito estipular no contrato, sem
prejuízo de outras sanções, que a falta
de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três
prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação
com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da
mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele
se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo débito respondem
os direitos à respectiva fração ideal de
terreno e à parte construída adicionada, na forma
abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º - Se o débito não for liquidado
no prazo de 10 (dez) dias, após solicitação
da Comissão de Representantes, esta ficará, desde
logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar,
em público leilão anunciado pela forma que o contrato
previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a
cessão da quota de terreno e correspondente parte construída
e direitos, bem como a sub-rogação do contrato
de construção.
§ 2º - Se o maior lanço obtido for inferior
ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno
e a construção, despesas acarretadas e as percentagens
expressas no parágrafo seguinte, será realizada
nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
praça, será aceito o maior lanço apurado,
ainda que inferior àquele total (Vetado).
§ 3º - No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após
a realização do leilão final, o condomínio,
por decisão unânime de assembléia geral
em condições de igualdade com terceiros, terá
preferência na aquisição dos bens, caso
em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º - Do preço que for apurado no leilão,
serão deduzidas as quantias em débito, todas as
despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado
e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título
de comissão e 10% (dez por cento) de multa compensatória,
que reverterão em benefício do condomínio
de todos os contratantes, com exceção do faltoso,
ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste
artigo, a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável, isento do Imposto do Selo, na
vigência do contrato geral de construção
da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino
inadimplente, efetuar as citadas
transações,
podendo para este fim fixar preços, ajustar condições,
sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota
de terreno e construção; outorgar as competentes
escrituras e contratos, receber preços, dar quitações;
imitir o arrematante na posse do imóvel;
transmitir domínio, direito e ação; responder
pela evicção; receber citação, propor
e variar de ações; e também dos poderes
ad juditia, a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.
§ 6º - A morte, falência ou concordata do condômino
ou sua dissolução, se tratar de sociedade, não
revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior,
o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes
até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda
que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para
com a Previdência Social, não impedirão
a alienação por leilão público.
Neste caso, ao condômino somente será entregue
o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco
e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes,
em caso contrário, consignar judicialmente a importância
equivalente aos débitos existentes, dando ciência
do fato à entidade credora.
§ 8º - Independentemente das disposições
deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares,
poderá o contrato de construção estabelecer
a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso
no depósito de contribuições sem prejuízo
do disposto no parágrafo seguinte.§ 9º - O
contrato poderá dispor que o valor das prestações,
pagas com atraso, seja corrigível em função
da variação do índice geral de preços
mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que
reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda
nacional.
§ 10 - O membro da Comissão de Representantes que
incorrer na falta prevista neste artigo estará sujeito
à perda automática do mandato e deverá
ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art.
64 - Os órgãos de informação e publicidade
que divulgarem publicidade sem os requisitos exigidos pelo §
3º do Art. 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão
à multa em importância correspondente ao dobro
do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá
em favor da respectiva Municipalidade.
Art.
65 - É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação
ao público ou aos interessados, afirmação
falsa sobre a constituição do condomínio,
alienação das frações ideais do
terreno ou sobre a construção das edificações.
Pena - reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de
5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário
mínimo legal vigente no País.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais,
bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora,
corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,
prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação
ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores
de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição
do condomínio, alienação das frações
ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais,
bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora,
corretora ou construtora que usar, ainda que a título
de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiro,
bens ou haveres destinados à incorporação
contratada por administração, sem prévia
autorização dos interessados.
§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência
de juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º
e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto
deste artigo, a prisão do indiciado
dependerá sempre de mandado do juízo referido
no § 2º.
Nota:
Acrescentado pelo art.11 da Lei nº4.864/65
Art.
66 - São contravenções relativas à
economia popular, puníveis na forma do Art. 10 da Lei
número 1.521, de 26 de dezembro de 1951 :
I - negociar o incorporador frações ideais de
terreno, sem previamente satisfazer às exigências
constantes desta Lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste,
as indicações a que se referem os artigos 37 e
38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do Art.
35 e ressalvada a hipótese de seus parágrafos
2 e 3, de promover a celebração do contrato relativo
à fração ideal de terreno, do contrato
de construção ou de convenção do
condomínio;
IV - (Vetado);
V
- omitir o incorporador, no contrato, a indicação
a que se refere o § 5º do Art. 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta)
dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário
mínimo legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos
a incorporações, de que não participe o
incorporador, responderão solidariamente pelas faltas
capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem
no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se
as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
Capítulo V - Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 67 - Os contratos poderão consignar exclusivamente
as cláusulas, termos ou condições variáveis
ou específicas.
§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes
não precisarão figurar expressamente nos respectivos
contratos.
§ 2º - Os contratos, no entanto, consignarão
obrigatoriamente que as partes contratantes adotem e se comprometam
a cumprir as cláusulas, termos e condições
contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre
transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório
ou ofício, mencionando, inclusive, o número do
livro e das folhas do competente registro.
§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos
instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia,
impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão
contendo as cláusulas, termos e condições
referidas no § 1º deste artigo.
§ 4º - Os Cartórios de Registro de Imóveis,
para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores,
autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo
anterior.
Art.
68 - Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo
sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir
ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las
antes de concluídas, mediante pagamento do preço
a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências
constantes no Art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído
nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
Art.
69 - O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 (noventa)
dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis
(Vetado).
Art.
70 - A presente Lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e
quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência
e 76º da República. H. Castello Branco
DOU 21/12/64
NOVO CÓDICO CIVIL
Lei nº 10406
CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício
Seção I Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes
que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização
independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,
lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a
rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A fração ideal no solo e nas outras
partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária,
o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como
parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada
em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição
do condomínio. (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada
do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum,
salvo disposição contrária da escritura
de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício
por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato,
além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras
e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio
edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo,
dois terços das frações ideais e torna-se,
desde logo, obrigatória para os titulares de direito
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra
terceiros, a convenção do condomínio deverá
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art.
1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular,
a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias
e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os
condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita
por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para
os fins deste artigo, salvo disposição em contrário,
os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação,
e contanto que não exclua a utilização
dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia
e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança
da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes
e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação
que tem a edificação, e não as utilizar
de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados
ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês
e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer
dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará
a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de
suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembléia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes,
deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio
poderá, por deliberação de três quartos
dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído
à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor
que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade
de convivência com os demais condôminos ou possuidores,
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente
ao décuplo do valor atribuído à contribuição
para as despesas condominiais, até ulterior deliberação
da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área
no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições
iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre
todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes
comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva;
são também inseparáveis das frações
ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com
as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou
gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte
acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino,
só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela
não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo
de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas
se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio
depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos
condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias
podem ser realizadas, independentemente de autorização,
pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes
e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização,
o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa
delas dará ciência à assembléia,
que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários,
que importarem em despesas excessivas, somente poderão
ser efetuadas após autorização da assembléia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas que efetuar, não
tendo direito à restituição das que fizer
com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse
comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns,
em acréscimo às já existentes, a fim de
lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende
da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos, não sendo permitidas construções,
nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização,
por qualquer dos condôminos, das partes próprias,
ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou,
no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias, depende da aprovação
da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura
incumbem as despesas da sua conservação, de modo
que não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio,
inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação
contra o risco de incêndio ou destruição,
total ou parcial.
Seção
II Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino, para administrar
o condomínio, por prazo não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários
à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da
existência de procedimento judicial ou administrativo,
de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa
a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições,
bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente
e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa,
em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as
funções administrativas, mediante aprovação
da assembléia, salvo disposição em contrário
da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para
o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá,
pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico
que praticar irregularidades, não prestar contas, ou
não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião
da assembléia dos condôminos, na forma prevista
na convenção, a fim de aprovar o orçamento
das despesas, as contribuições dos condôminos
e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe
o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia,
um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz
decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços
dos votos dos condôminos a alteração da
convenção e do regimento interno; a mudança
da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende de aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois
terços) dos votos dos condôminos a alteração
da convenção; a mudança da destinação
do edifício, ou da unidade imobiliária, depende
da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações
da assembléia serão tomadas, em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem
pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais
às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição
do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia
poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar
se todos os condôminos não forem convocados para
a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão
ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho
fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia,
por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do síndico.
Seção III Da Extinção do
Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente
destruída, ou ameace ruína, os condôminos
deliberarão em assembléia sobre a reconstrução,
ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações
ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá
o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas,
alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante
avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em
condições iguais de oferta, o condômino
ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização
será repartida na proporção a que se refere
o § 2o do artigo antecedente.
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